Servitù coattiva di passaggio e rappresentanza processuale del condominio: nota a Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 27700 del 16 ottobre 2025
1. Premessa
La sentenza n. 27700/2025 della Corte di Cassazione affronta un tema centrale nel diritto condominiale: la legittimazione processuale dell’amministratore in controversie che incidono sulla proprietà individuale dei condomini. La vicenda, riguardante la costituzione coattiva di una servitù di passaggio su un’area condominiale, diviene occasione per precisare i limiti oggettivi e soggettivi della rappresentanza dell’amministratore ex art. 1131 c.c., nonché per ribadire i principi che governano le azioni reali e i rapporti tra condominio e terzi.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso proposto dal Condominio «Le Terrazze», cassando la sentenza impugnata per difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, e afferma un principio di diritto destinato a consolidare l’orientamento restrittivo già espresso in precedenti arresti di legittimità.
2. I fatti
Un gruppo di proprietari di immobili confinanti conveniva in giudizio il Condominio Le Terrazze per ottenere la costituzione coattiva di una servitù di passaggio pedonale e carraio ai sensi dell’art. 1051 c.c. sul fondo condominiale.
Il Condominio si costituiva eccependo l’insussistenza dello stato di interclusione e la presenza di un passaggio alternativo sul fondo di terzi (mappale 40).
Il Tribunale di Brescia accoglieva la domanda, costituendo la servitù coattiva e condannando il Condominio al pagamento delle spese processuali. La Corte d’Appello di Brescia confermava integralmente la decisione, ritenendo che la rappresentanza processuale spettasse all’amministratore, poiché la lite riguardava parti comuni dell’edificio.
Il Condominio ricorreva per cassazione articolando sette motivi; la Suprema Corte accoglieva il primo, relativo al difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, dichiarando assorbiti gli altri.
3. La questione giuridica
La questione centrale concerne la legittimazione processuale del condominio e del suo amministratore nelle controversie che incidono sui diritti dominicali dei singoli partecipanti alla comunione.
In particolare, la Corte è chiamata a stabilire se l’amministratore possa rappresentare il condominio in un giudizio avente a oggetto la costituzione coattiva di servitù a carico di un fondo condominiale — azione che determina una limitazione del diritto di proprietà di ciascun condomino — oppure se il litisconsorzio debba essere esteso a tutti i comproprietari.
4. La decisione della Corte
4.1. Legittimazione processuale e natura dell’azione
La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione della Corte territoriale, ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso, affermando che l’amministratore non è legittimato a resistere — né ad agire — in giudizi che incidono sull’esistenza, l’estensione o il contenuto dei diritti di proprietà dei singoli condomini.
Il ragionamento muove da un principio consolidato:
L’amministratore di condominio, quale ente di gestione privo di personalità giuridica, può agire o resistere in giudizio solo per la tutela delle parti comuni e nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
Ne consegue che le azioni reali, come quelle dirette a costituire una servitù coattiva, non attengono alla gestione ordinaria dei beni comuni, ma alla sfera dominicale individuale dei partecipanti, e pertanto richiedono la partecipazione necessaria di tutti i condomini.
4.2. Distinzione tra azioni di gestione e azioni reali
La Corte opera una chiara distinzione tra due categorie di controversie:
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Azioni di gestione, inerenti alla conservazione, manutenzione e uso delle parti comuni, nelle quali l’amministratore rappresenta tutti i condomini anche senza specifico mandato;
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Azioni reali o costitutive, che determinano modificazioni della proprietà comune o ne restringono l’estensione, le quali devono essere intraprese o subite da tutti i comproprietari in quanto titolari diretti del diritto inciso.
La costituzione coattiva di servitù, essendo un’azione che comporta una limitazione del diritto di proprietà del fondo servente, rientra nella seconda categoria. Di conseguenza, la legittimazione processuale non può essere attribuita all’amministratore, salvo che egli agisca in forza di mandato espresso di tutti i condomini o di una delibera assembleare unanime.
4.3. La ratio dell’orientamento restrittivo
La decisione si fonda su una logica di coerenza tra poteri gestori e poteri rappresentativi: l’amministratore può rappresentare il condominio solo entro i limiti delle attribuzioni gestorie previste dalla legge o dal regolamento.
L’art. 1131, co. 2, c.c., nel prevedere che l’amministratore possa essere convenuto “per qualunque azione concernente le parti comuni”, deve essere interpretato restrittivamente: la disposizione si riferisce alle azioni relative all’uso e alla gestione delle parti comuni, non a quelle che incidono sulla loro condizione giuridica.
In questo modo, la Corte salvaguarda l’equilibrio tra poteri dell’assemblea e diritti dominicali individuali, evitando che una delibera maggioritaria possa incidere su beni che appartengono ai singoli comproprietari pro quota.
4.4. Conseguenze processuali
La Corte dichiara, quindi, che il giudizio di merito è affetto da difetto di integrità del contraddittorio, poiché l’azione avrebbe dovuto essere proposta nei confronti di tutti i condomini.
Ai sensi dell’art. 383, co. 3, c.p.c., la sentenza impugnata viene cassata con rinvio al Tribunale di Brescia, in diversa composizione, affinché il giudizio venga nuovamente istruito e siano chiamati in causa tutti i comproprietari.
5. Rilievi sistematici e giurisprudenziali
La pronuncia si inserisce nel solco di una giurisprudenza costante che nega la legittimazione dell’amministratore in caso di azioni reali:
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l’amministratore può difendere il condominio solo per atti conservativi e gestionali;
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non può disporre o modificare il diritto di proprietà comune;
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l’assemblea, se non unanime, non può deliberare su questioni che incidono sul dominio individuale.
La Corte richiama, tra le altre, le sentenze n. 12678/2014, n. 19566/2020 e n. 30302/2022, nonché l’arresto delle Sezioni Unite n. 10934/2019, che ha definito la natura dell’amministratore come “organo di gestione privo di soggettività giuridica” e non come rappresentante generale del gruppo dei condomini.
6. Osservazioni critiche
La decisione appare coerente con la ratio dell’istituto condominiale e con l’impostazione personalistica del diritto di comproprietà. Tuttavia, essa impone una riflessione sulle ricadute pratiche per la tutela dei diritti dei terzi e per l’efficienza del processo.
L’obbligo di chiamare in giudizio tutti i condomini nei procedimenti relativi a servitù o altri diritti reali determina inevitabilmente un appesantimento processuale, specie nei complessi edilizi di grandi dimensioni. Tuttavia, tale onere trova giustificazione nella natura stessa dell’azione: la servitù grava sul diritto reale di ciascun condomino, e la relativa decisione produce effetti immediati e permanenti sulla sfera giuridica individuale.
Sul piano sostanziale, la pronuncia ribadisce che il condominio, pur potendo agire come “centro di imputazione” di rapporti gestori, non può mai divenire soggetto proprietario autonomo, né subire modificazioni del suo patrimonio comune senza il consenso unanime dei partecipanti.
7. Implicazioni operative
Per gli operatori del diritto, la sentenza offre alcune indicazioni pratiche:
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nei giudizi di costituzione o accertamento di servitù, è necessario verificare se la controversia incida su diritti individuali; in caso positivo, il contraddittorio deve comprendere tutti i condomini;
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l’amministratore può essere convenuto o agire solo per le azioni relative alla gestione e conservazione delle parti comuni, non per quelle che limitano la proprietà;
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le delibere assembleari non unanimi non possono autorizzare l’amministratore ad accettare o resistere a una domanda che modifichi la titolarità dei diritti reali;
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in assenza di unanimità o mandato espresso, ogni atto processuale posto in essere dall’amministratore in tali controversie è viziato per difetto di legittimazione.
8. Conclusioni
La Cassazione, con la sentenza n. 27700/2025, riafferma con nettezza che la rappresentanza processuale dell’amministratore non si estende alle azioni che limitano o modificano la proprietà condominiale.
Il principio che ne deriva è di ordine sistematico:
“Le azioni incidenti sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli devono essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, poiché l’amministratore non è legittimato a rappresentarli in giudizi che alterano la condizione giuridica dei beni comuni.”
La decisione segna così un ulteriore passo verso una concezione rigorosa della rappresentanza condominiale, coerente con la struttura pluralistica dell’istituto e con la tutela effettiva dei diritti dominicali individuali.
In prospettiva, la pronuncia impone ai professionisti un’attenzione particolare alla corretta individuazione delle parti legittimate e al rispetto dell’integrità del contraddittorio, pena la nullità del giudizio e la regressione dell’intero processo.
