Affitto transitorio: quando il canone è libero e quando l’attestazione è indispensabile

La risposta corretta: il canone non è sempre libero e l’attestazione non è sempre requisito di validità

Il contratto di locazione abitativa di natura transitoria è uno strumento legittimo e particolarmente utile quando l’esigenza abitativa non è stabile, ma collegata a circostanze temporanee: un trasferimento lavorativo limitato nel tempo, un periodo di formazione, uno stage, una ricerca occupazionale, la necessità di abitare altrove durante lavori nella propria casa o altre situazioni individuate dalla contrattazione territoriale. Non si tratta, però, di una locazione ordinaria “abbreviata” a piacimento del proprietario, né di una zona franca nella quale canone, durata e clausole possano essere stabiliti senza vincoli.

La disciplina vigente impone anzitutto di distinguere tre questioni diverse: la validità della natura transitoria del rapporto; la determinazione del canone; la necessità dell’attestazione di rispondenza. Su questi tre piani operano regole differenti. Il canone non è libero per tutti i contratti transitori: negli immobili situati in Comuni con più di diecimila abitanti, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, esso deve rientrare nelle fasce previste dall’accordo territoriale applicabile. L’attestazione, invece, non costituisce sempre una condizione di esistenza del contratto, ma assume un ruolo centrale nei contratti non assistiti, soprattutto per dimostrarne la conformità all’accordo territoriale e per beneficiare delle agevolazioni fiscali. Il d.m. 16 gennaio 2017 disciplina espressamente tali profili all’art. 2.

La locazione transitoria non coincide con l’affitto turistico o con l’affitto breve

Un primo equivoco deve essere eliminato. La locazione transitoria ad uso abitativo non coincide con la locazione turistica. La legge n. 431/1998 esclude dal proprio ambito gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; il contratto transitorio, invece, resta una locazione abitativa assoggettata alla disciplina speciale dell’art. 5 della medesima legge e del decreto ministeriale attuativo.

Neppure è corretto affermare che ogni contratto inferiore a trenta giorni sia necessariamente turistico. Il d.m. 16 gennaio 2017 contempla espressamente contratti transitori di durata pari o inferiore a trenta giorni, per i quali canone e ripartizione degli oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti. La differenza non risiede dunque soltanto nella durata, ma soprattutto nella finalità: se l’immobile viene locato per soddisfare una temporanea esigenza abitativa non turistica, il rapporto può rientrare nella locazione transitoria; se viene locato esclusivamente per vacanza o soggiorno turistico, ricade fuori dal regime della legge n. 431/1998. La forma scritta resta richiesta per la validità delle locazioni abitative disciplinate dalla legge n. 431/1998.

Durata del contratto transitorio e requisito della temporaneità

Il contratto di locazione transitoria può avere una durata non superiore a diciotto mesi. A differenza della locazione ordinaria, esso non è giustificato dalla sola volontà delle parti di concludere un rapporto breve. La durata ridotta deve essere funzionale a una particolare esigenza temporanea del locatore o del conduttore.

Questa esigenza deve rientrare tra quelle individuate dall’accordo territoriale applicabile. Il decreto ministeriale richiama, in particolare, situazioni connesse alla mobilità lavorativa, allo studio, all’apprendistato, alla formazione professionale, all’aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionali, ma la concreta disciplina dipende dall’accordo locale sottoscritto dalle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori.

Il contratto deve contenere una specifica dichiarazione che individui la ragione della transitorietà. Per i rapporti di durata superiore a trenta giorni, tale esigenza deve essere provata con documentazione allegata al contratto. Non è quindi sufficiente scrivere genericamente che la locazione è “temporanea” o che il conduttore “ha esigenze transitorie”: occorre indicare il fatto concreto e, quando richiesto, documentarlo.

Quando il canone transitorio è libero

La libertà di determinazione del canone esiste, ma in un ambito più ristretto di quanto spesso si creda. Il d.m. 16 gennaio 2017 stabilisce espressamente che, per i contratti transitori di durata pari o inferiore a trenta giorni, il canone di locazione e la ripartizione degli oneri accessori sono lasciati alla libera contrattazione delle parti.

In questo caso, anche se l’immobile si trova in una grande città o in un Comune superiore a diecimila abitanti, non opera il vincolo delle fasce minime e massime stabilite dagli accordi territoriali. Rimangono naturalmente applicabili gli altri obblighi compatibili con la natura del rapporto, in particolare la necessità che si tratti realmente di una locazione transitoria abitativa e non di una qualificazione artificiosa finalizzata ad aggirare la disciplina applicabile.

Anche nei Comuni con popolazione non superiore a diecimila abitanti, il decreto ministeriale non impone, per il solo fatto che il contratto sia transitorio, il medesimo regime vincolato previsto per i Comuni più popolosi. Prima della stipula è comunque prudente verificare l’esistenza e il contenuto dell’accordo territoriale locale, perché esso può disciplinare modelli, parametri e modalità operative rilevanti.

Quando il canone non è libero: immobili in Comuni con più di diecimila abitanti

La situazione cambia radicalmente quando ricorrono congiuntamente due condizioni: il contratto transitorio ha durata superiore a trenta giorni e l’immobile è situato in un Comune con più di diecimila abitanti, secondo i dati ufficiali dell’ultimo censimento.

In tale ipotesi, il canone non può essere stabilito liberamente dal proprietario secondo i valori ordinari di mercato. Esso deve essere determinato all’interno delle fasce minime e massime previste per l’area omogenea in cui si trova l’immobile, secondo l’accordo territoriale applicabile. Gli accordi possono prevedere variazioni, entro il limite massimo del venti per cento, per tener conto di specifiche esigenze locali o di determinate zone.

Ciò significa che, in città quali Roma, Milano, Napoli, Bologna, Firenze, Torino, Bari, Palermo, ma anche in qualsiasi Comune che superi la soglia demografica prevista, il proprietario che concede un’abitazione con contratto transitorio superiore a trenta giorni non può semplicemente applicare il prezzo ottenibile sul libero mercato. Deve prima individuare l’accordo territoriale vigente, verificare la zona, la superficie convenzionale, le dotazioni dell’immobile, gli eventuali correttivi e determinare il canone entro il perimetro consentito.

Il canone fuori fascia non è una semplice irregolarità fiscale

La determinazione del canone oltre i limiti consentiti non espone il locatore soltanto alla perdita di eventuali vantaggi fiscali. Nei contratti transitori per i quali il canone deve essere determinato secondo le fasce locali, il rispetto della disciplina economica è una delle modalità essenziali di stipula previste dall’art. 2 del d.m. 16 gennaio 2017.

Il decreto dispone che il mancato rispetto delle modalità stabilite dai commi 1, 2, 4 e 5 determina la riconduzione del contratto alla durata ordinaria prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998, cioè al modello della locazione abitativa libera di durata quadriennale, rinnovabile per ulteriori quattro anni. Pertanto, se il proprietario utilizza formalmente un contratto transitorio ma pretende, in un Comune soggetto al regime vincolato, un canone incompatibile con le fasce applicabili, il conduttore può contestare la genuinità e la corretta disciplina del rapporto, con conseguenze potenzialmente molto rilevanti sulla durata.

Non si tratta, dunque, di una formalità marginale. La locazione transitoria è un modello eccezionale rispetto alla stabilità della locazione abitativa ordinaria; chi vuole avvalersene deve rispettarne i presupposti sostanziali.

La mancata documentazione della transitorietà e il rischio di conversione in contratto ordinario

Il medesimo rischio si verifica quando l’esigenza transitoria non è specificamente indicata o non è documentata nei casi in cui la documentazione è obbligatoria. Per un contratto superiore a trenta giorni, il proprietario non può limitarsi a far sottoscrivere al conduttore una formula generica con cui quest’ultimo dichiara di avere bisogno dell’immobile temporaneamente.

Occorre allegare un documento coerente con la ragione dichiarata: ad esempio, un contratto di lavoro a tempo determinato o una lettera di trasferimento temporaneo; una documentazione relativa a un corso di formazione o a uno stage; un atto attestante lavori nell’abitazione principale; un incarico professionale limitato nel tempo; altra documentazione contemplata dall’accordo locale.

Quando la specifica esigenza non rientra tra quelle espressamente previste dall’accordo territoriale oppure è difficilmente documentabile, il decreto demanda agli accordi locali la disciplina di forme di supporto bilaterale da parte delle organizzazioni firmatarie. Anche in tale ipotesi non è prudente predisporre autonomamente clausole generiche: occorre utilizzare il percorso previsto dall’accordo territoriale.

Il modello ministeriale obbligatorio

Il contratto transitorio non può essere redatto liberamente mediante un foglio generico o un fac-simile non aggiornato. Il d.m. 16 gennaio 2017 dispone che i contratti di locazione transitoria siano stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto approvato come Allegato B al decreto.

Il modello contiene clausole essenziali relative alla durata, alla natura transitoria, al canone, agli oneri accessori, alla documentazione della temporaneità e alla conseguenza della riconduzione alla durata ordinaria in caso di inosservanza delle modalità di stipula. L’utilizzo del modello ministeriale non è quindi un semplice consiglio redazionale, ma parte del regime legale del contratto transitorio.

Per il locatore, utilizzare modelli scaricati casualmente dal web, privi dei riferimenti all’accordo territoriale o non aggiornati alle regole vigenti, comporta il rischio di redigere un contratto difettoso proprio nei passaggi che giustificano la durata breve.

L’attestazione di rispondenza: che cos’è davvero

L’attestazione di rispondenza non è una “vidimazione” pubblica del contratto, non è una registrazione e non è un atto rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. È un’attestazione resa, con assunzione di responsabilità, da almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale applicabile, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti.

La sua funzione è verificare che il contenuto economico e normativo del contratto corrisponda all’accordo territoriale: in particolare, che il canone sia stato calcolato correttamente, che siano stati applicati i parametri pertinenti e che le clausole contrattuali risultino compatibili con il modello concordato.

L’attestazione non equivale a una garanzia assoluta su ogni fatto dichiarato dalle parti. Se il proprietario o il conduttore rappresentano circostanze non vere, il documento non trasforma una situazione fittizia in una locazione transitoria genuina. Tuttavia, essa costituisce il principale presidio documentale per dimostrare la rispondenza del contratto ai parametri pattizi locali.

Contratto assistito e contratto non assistito

Il decreto ministeriale distingue tra contratti assistiti e contratti non assistiti. Nel contratto assistito, le parti chiedono l’assistenza delle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori nella stipula del contratto. In tale ipotesi la conformità viene verificata nell’ambito stesso dell’assistenza prestata dalle organizzazioni.

Nel contratto non assistito, invece, proprietario e conduttore predispongono e sottoscrivono autonomamente il contratto. In tal caso, gli accordi territoriali definiscono le modalità con cui almeno una delle organizzazioni firmatarie deve attestare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo locale.

La distinzione è importante: non è corretto affermare che ogni contratto transitorio debba necessariamente essere “firmato dal sindacato”. Le parti possono stipularlo autonomamente. Tuttavia, quando si tratta di un contratto non assistito soggetto all’accordo territoriale, l’attestazione diviene uno strumento essenziale, soprattutto sotto il profilo fiscale e probatorio.

L’attestazione è necessaria per la validità civile del contratto?

Su questo punto occorre evitare affermazioni troppo radicali. La mancanza dell’attestazione non determina automaticamente la nullità del contratto transitorio né, da sola, ne comporta necessariamente la trasformazione in contratto ordinario.

Il dato normativo è molto significativo. L’art. 2, comma 6, del d.m. 16 gennaio 2017 stabilisce la riconduzione del contratto alla durata ordinaria in caso di inosservanza delle modalità previste dai commi 1, 2, 4 e 5: durata e genuina esigenza transitoria; rispetto dei limiti del canone ove applicabili; dichiarazione e prova della transitorietà; modalità particolari per esigenze non previste o difficilmente documentabili. Il comma 8, relativo all’attestazione, non è richiamato tra le cause espresse di riconduzione automatica.

Pertanto, la sola assenza dell’attestazione non può essere confusa con la mancanza della causa transitoria o con la determinazione illegittima del canone. Tuttavia, se manca l’attestazione e il contratto risulta anche fuori fascia, privo di documentazione della transitorietà o redatto in modo incompatibile con l’accordo locale, il proprietario resta esposto a contestazioni civili molto serie.

L’attestazione è necessaria per ottenere le agevolazioni fiscali?

Il profilo fiscale è più rigoroso. L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, ha chiarito che, per i contratti a canone concordato non assistiti stipulati in base agli accordi territoriali adeguati al d.m. 16 gennaio 2017, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario per ottenere le agevolazioni fiscali previste per tale regime.

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 29179 del 20 ottobre 2023, ha confermato il rilievo dell’attestazione ai fini del riconoscimento dei benefici fiscali. La conseguenza è particolarmente rilevante per il locatore: un contratto apparentemente impostato come concordato o transitorio calmierato, ma privo dell’attestazione richiesta, può non consentire di beneficiare della tassazione agevolata invocata, con recupero dell’imposta, interessi e possibili sanzioni.

Occorre tuttavia precisare che le agevolazioni non operano indistintamente per ogni contratto transitorio in qualunque Comune. Ad esempio, l’aliquota ridotta della cedolare secca al dieci per cento è riferita ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei territori individuati dalla disciplina fiscale applicabile, quali i Comuni con carenze di disponibilità abitative e quelli ad alta tensione abitativa. La conformità all’accordo territoriale e l’attestazione non sostituiscono la verifica dell’ambito territoriale dell’agevolazione.

Attestazione e registrazione: non sono la stessa cosa

Un altro equivoco frequente consiste nel ritenere che l’attestazione debba essere registrata unitamente al contratto, pena l’inefficacia della locazione. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’attestazione, in quanto tale, non è un atto soggetto a obbligo autonomo di registrazione e non deve necessariamente essere allegata al contratto al momento della registrazione.

Ciò non significa che possa essere trascurata. Il locatore che intenda beneficiare delle agevolazioni deve acquisirla e conservarla, in modo da poterla esibire in caso di controllo. La registrazione del contratto e la prova della sua conformità al regime agevolato sono due piani collegati, ma non coincidenti: il contratto può essere registrato; altra questione è se, in sede di verifica fiscale, il contribuente riesca a dimostrare il diritto al trattamento agevolato invocato.

La semplificazione introdotta nel 2022: quando una precedente attestazione può essere riutilizzata

Il legislatore è intervenuto sulla materia con l’art. 7 del decreto-legge n. 73/2022, convertito dalla legge n. 122/2022. La disposizione ha previsto una semplificazione importante: l’attestazione di rispondenza può essere fatta valere anche per contratti stipulati successivamente al suo rilascio, purché abbiano il medesimo contenuto e non siano intervenute variazioni nelle caratteristiche dell’immobile o nell’accordo territoriale del Comune cui l’attestazione si riferisce.

La norma evita che il proprietario debba richiedere inutilmente una nuova attestazione ogni volta che stipula un contratto sostanzialmente identico per lo stesso immobile, alle medesime condizioni e sulla base dello stesso accordo territoriale. Resta però indispensabile verificare attentamente che il nuovo contratto non modifichi elementi rilevanti: durata, tipologia contrattuale, parametri economici, caratteristiche dell’immobile o disciplina locale applicabile.

La semplificazione non trasforma l’attestazione in un documento generico utilizzabile per qualsiasi locazione futura. Essa rimane legata alla concreta conformità del contratto e alla stabilità degli elementi su cui era stata rilasciata.

I rischi del locatore che applica un canone di mercato in un contratto transitorio calmierato

Il proprietario che, in un Comune superiore a diecimila abitanti, conceda in locazione transitoria un immobile per più di trenta giorni applicando un canone di mercato superiore alla fascia massima prevista dall’accordo territoriale assume un rischio significativo.

In primo luogo, il conduttore può contestare l’irregolarità del contratto e sostenere che la durata breve non sia opponibile, invocando la riconduzione al regime ordinario quadriennale rinnovabile. In secondo luogo, il locatore può perdere le eventuali agevolazioni fiscali indebitamente utilizzate. In terzo luogo, la richiesta di importi superiori a quelli consentiti può alimentare controversie restitutorie o difensive in sede di rilascio, soprattutto qualora la transitorietà sia solo apparente.

La durata breve non può essere utilizzata per ottenere i vantaggi del contratto transitorio conservando, al contempo, la libertà economica propria di una locazione diversa. Il sistema si fonda su un equilibrio: maggiore flessibilità temporale in cambio del rispetto rigoroso dei requisiti causali e, nei Comuni indicati dal decreto, dei parametri di canone.

I rischi del conduttore: un contratto difettoso non sempre è conveniente

Anche per il conduttore la correttezza del contratto è essenziale. Un contratto redatto in modo approssimativo può generare incertezza sulla durata, sul canone dovuto, sulle modalità di rilascio e sulle spese accessorie. Inoltre, se il conduttore ha realmente bisogno dell’immobile solo per un periodo limitato, un contenzioso sulla riconduzione alla durata ordinaria potrebbe non corrispondere al suo interesse concreto.

Prima della firma, il conduttore dovrebbe verificare che la ragione transitoria indicata corrisponda alla realtà, che il canone sia conforme ai parametri applicabili quando il contratto supera trenta giorni in un Comune soggetto al regime calmierato, che la ripartizione degli oneri sia coerente con il modello ministeriale e che non vengano imposte somme ulteriori non documentate o incompatibili con l’accordo territoriale.

La trasparenza iniziale tutela entrambe le parti e riduce notevolmente il rischio di contenzioso successivo.

La documentazione che il locatore deve conservare

La corretta gestione di una locazione transitoria richiede un fascicolo documentale ordinato. Il locatore deve conservare il contratto redatto sul modello ministeriale, l’accordo territoriale applicabile, il calcolo del canone con indicazione della zona e dei parametri impiegati, la documentazione attestante l’esigenza transitoria quando obbligatoria, l’attestazione di rispondenza per il contratto non assistito ove necessaria ai fini del regime invocato, la ricevuta di registrazione se il contratto è soggetto a registrazione e la documentazione relativa all’eventuale opzione fiscale.

Per i contratti di durata superiore a trenta giorni, la registrazione deve essere eseguita entro trenta giorni dalla stipula o, se antecedente, dalla decorrenza. La trascuratezza documentale non è un problema meramente amministrativo: in caso di verifica fiscale o di controversia con il conduttore, il locatore deve poter dimostrare non soltanto l’esistenza del contratto, ma anche la legittimità della durata transitoria e del canone applicato.

Un esempio pratico: locazione transitoria a Roma per dodici mesi

Si consideri il caso di un appartamento situato a Roma, concesso per dodici mesi a un lavoratore temporaneamente trasferito nella capitale. Roma è certamente un Comune superiore a diecimila abitanti e il contratto supera trenta giorni. Il canone, pertanto, non può essere liberamente stabilito in base al prezzo massimo ottenibile sul mercato, ma deve essere determinato secondo le fasce e i correttivi dell’accordo territoriale vigente.

Il contratto deve indicare specificamente la ragione della temporaneità, ad esempio il trasferimento lavorativo limitato a dodici mesi, e deve allegare la relativa documentazione. Deve essere utilizzato il modello ministeriale per le locazioni transitorie. Se le parti non si fanno assistere nella stipula dalle organizzazioni firmatarie, il locatore che intenda utilizzare il regime fiscale agevolato dovrà acquisire l’attestazione di rispondenza.

Se, invece, il medesimo appartamento viene concesso per venti giorni per una reale esigenza abitativa temporanea non turistica, il decreto rimette alla libera contrattazione delle parti il canone e gli oneri accessori, pur restando necessario qualificare correttamente il rapporto e distinguerlo dalla locazione turistica.

L’errore terminologico da evitare: non si tratta di far “vidimare” il contratto

Parlare di “vidimazione” del contratto da parte del sindacato dei proprietari o degli inquilini è tecnicamente impreciso. L’organizzazione firmataria non sostituisce il notaio, non registra il contratto e non attribuisce ad esso validità pubblicistica. Essa rilascia un’attestazione di rispondenza ai parametri dell’accordo territoriale sulla base degli elementi dichiarati dalle parti.

La distinzione è importante anche in sede di responsabilità. L’attestazione può dimostrare che il canone e le clausole risultano conformi all’accordo territoriale, ma non mette al riparo da contestazioni se la motivazione transitoria è fittizia, se la documentazione allegata non corrisponde alla realtà o se la locazione viene gestita in concreto come rapporto stabile.

La correttezza dell’operazione richiede quindi sia la conformità formale del contratto, sia la veridicità sostanziale della ragione temporanea.

Conclusioni: quando il canone è libero e quando l’attestazione serve davvero

Nel contratto di locazione transitoria il canone non è sempre libero. È liberamente determinabile per i contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni; per i contratti superiori a trenta giorni relativi a immobili situati in Comuni con più di diecimila abitanti, deve invece rispettare i valori minimi e massimi stabiliti dall’accordo territoriale applicabile.

L’attestazione di rispondenza non è, in termini generali, una condizione automatica di validità civile del contratto, né la sua sola assenza determina necessariamente la conversione della locazione in un contratto ordinario. Tuttavia, nei contratti non assistiti regolati dagli accordi territoriali adeguati al d.m. 16 gennaio 2017, essa è il documento centrale per dimostrare la conformità economica e normativa del rapporto e, secondo l’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di legittimità, costituisce elemento necessario per fruire delle agevolazioni fiscali spettanti.

La vera tutela del locatore non consiste quindi nello scaricare un modello e farlo firmare, ma nel costruire correttamente l’intera operazione: individuare una reale esigenza transitoria, applicare il modello ministeriale, allegare la documentazione richiesta, calcolare il canone secondo l’accordo territoriale quando necessario, acquisire l’attestazione nel contratto non assistito e conservare tutti gli atti utili in caso di controllo o contenzioso. Solo così la flessibilità dell’affitto transitorio non si trasforma in un rischio fiscale e giudiziario.