Scolorimento/alterazione cromatica della facciata condominiale all’esito di lavori appaltati: natura del vizio, oneri di denuncia e termini decadenziali/prescrizionali, rimedi contrattuali, profili probatori e percorso operativo per l’amministratore e l’assemblea

Settembre 5, 2025 Camillo Bernardini 496 Visualizzazioni 0 Commenti 9 minuto di lettura

1) Qualificazione del fenomeno: “vizio” o “difformità” dell’opera

La perdita di uniformità della colorazione, il viraggio cromatico, il fenomeno di “chalking” (polverizzazione superficiale), le maculature o le aloniature imputabili a ciclo applicativo e/o materiali non idonei costituiscono, in via ordinaria, vizi dell’opera ai sensi della disciplina dell’appalto, in quanto menomano la qualità promessa e l’estetica essenziale di un bene (la facciata) avente rilevanza di decoro architettonico e valore economico.
Quando, poi, la tinta realizzata non corrisponda a campioni, codici RAL, capitolati cromatici, schede tecniche o mock-up approvati, si configura una difformità rispetto al progetto/contratto (mancanza di qualità pattuite).
Il fenomeno esula dall’ordinaria usura se insorge in breve tempo dalla consegna o eccede la normale esposizione agli agenti; in tal caso opera la garanzia dell’appaltatore.

Eccezione (gravi difetti ex art. 1669 c.c.): se lo scolorimento è spia di un vizio più profondo del sistema di rivestimento (es. distacchi, micro-fessurazioni diffuse, perdita di impermeabilità con infiltrazioni e degrado dell’intonaco) tale da compromettere la funzionalità e la durata dell’opera, la fattispecie può ascendere a grave difetto con il diverso regime di responsabilità più severo.

2) Onere di contestazione: quando e come vanno denunciati i vizi

a) Vizi ordinari (art. 1667 c.c.)

Denuncia: entro 60 giorni dalla scoperta del vizio (decorrenza dal momento in cui l’amministratore/condominio, usando l’ordinaria diligenza, ne abbia percepito la rilevanza).
Prescrizione dell’azione: 2 anni dalla consegna dell’opera.
Accettazione senza riserve: preclude la garanzia per i vizi riconoscibili al momento dell’accettazione; non la preclude per i vizi occulti o dolosamente occultati.
Forma: messa in mora scritta, specifica nei rilievi (zone, estensione, sintomi), con diffida a ripristinare e riserva di azioni.

b) Gravi difetti (art. 1669 c.c.)

Denuncia: entro 1 anno dalla scoperta;
Azione: entro 1 anno dalla denuncia;
Responsabilità di durata decennale dalla ultimazione delle opere;
Legittimazione: anche del condominio verso appaltatore, progettista, direttore lavori e, secondo casi, verso i produttori dei materiali, stante la natura para-extracontrattuale della fattispecie.

3) Riparto degli oneri e doveri delle parti

Appaltatore: obbligo di risultato a regola d’arte; deve selezionare ciclo e prodotti idonei al supporto e al contesto (esposizione, salsedine, irraggiamento), attenersi alle istruzioni tecniche e rifiutare o contestare per iscritto le direttive del committente tecnicamente inidonee (dovere di avviso).
Direttore lavori/Progettista: sorveglianza tecnica, approvazione dei campioni e del mock-up, controllo delle condizioni applicative (tempi di essiccazione, umidità del supporto, preparazione dei fondi).
Condominio/Amministratore: dovere di denuncia tempestiva, conservazione della prova, attivazione della perizia e del contraddittorio; obbligo di manutenzione nei termini contrattuali (onde evitare eccezioni di uso improprio o mancata manutenzione).

4) Rimedi del committente (condominio)

a) Rimedi ex art. 1668 c.c. (vizi/difformità “ordinari”)

Eliminazione dei vizi a carico dell’appaltatore (re-doing totale/parziale del ciclo, rimozione e rifacimento, velatura uniformante, rivestimento correttivo), entro congruo termine e senza spese per il committente;
Riduzione del prezzo se il ripristino è impossibile o eccessivamente oneroso, con stima tecnica del deprezzamento;
Risoluzione del contratto (extrema ratio) qualora l’inadempimento sia grave;
In ogni caso, risarcimento del danno (costi di ponteggi ulteriori, nolo, disagi, perdita di decoro/valore, costi di gestione dell’appalto).

b) Azione ex art. 1669 c.c. (gravi difetti)

Condanna al ripristino/rifacimento del sistema di rivestimento o equivalente;
Danni da fermo cantiere, ripetizione ponteggi, danno estetico/immobiliare, pregiudizi da infiltrazioni.

c) Profili assicurativi e garanzie

CAR (Contractor’s All Risks) e R.C. appaltatore: possibili denunce di sinistro;
Fideiussioni/performance bond e ritenute contrattuali: attivabili per finanziarne il ripristino;
Eventuale “decennale postuma” (nuove costruzioni o interventi strutturali) se pattuita.

5) Prova e istruttoria tecnica: come si dimostra il vizio

Perizia di parte (tecnico specialista in sistemi di facciata): mappatura delle aree, rilievi spettrofotometrici (ΔE), test di adesione, verifica spessori/consumi, carotaggi dell’intonaco, analisi dell’umidità e dei sali, verifica del rispetto dei tempi e condizioni applicative.
Documenti: capitolato, schede tecniche dei prodotti, campioni approvati, verbali di cantiere, libretti delle misure, SAL, collaudo/accettazione, eventuali istruzioni di manutenzione.
Contraddittorio: sopralluogo congiunto con appaltatore e DL; verbale con rilievi e termini di ripristino.
Tutela giudiziale preventiva: A.T.P. o A.T.P. conciliativo (artt. 696 e 696-bis c.p.c.) per cristallizzare lo stato dei luoghi, tentare un accordo e formare il quadro probatorio.

6) Percorso operativo per l’amministratore

Raccolta segnalazioni e rilievo fotografico sistematico;
Verifica documentale (capitolato, campioni RAL, schede, cronoprogramma, verbali collaudo/accettazione);
Incarico perizia a tecnico di fiducia (con delibera assembleare se necessario);
Diffida/messa in mora all’appaltatore (e, per conoscenza, a DL/progettista), con richiesta di intervento correttivo entro termine;
Sopralluogo in contraddittorio e Piano di ripristino;
In difetto, A.T.P. e/o azioni per adempimento/riduzione/risoluzione e danni;
Eventuale denuncia assicurativa (CAR/RC) e escussione garanzie;
Gestione dei termini: annotare la data di consegna (per il biennio) e la data di scoperta (per il sessantesimo giorno o l’anno, a seconda del regime applicabile).

7) Difese ricorrenti dell’appaltatore e come neutralizzarle

Accettazione senza riserve: opporsi evidenziando la non riconoscibilità del vizio al momento dell’accettazione o l’occultamento;
Uso/manutenzione impropri: confutare con la tempestività del fenomeno e la prova del rispetto delle istruzioni;
Materiali imposti dal committente: verificare il dovere di avviso in capo all’appaltatore (mancata contestazione scritta delle direttive viziose = responsabilità);
Cause ambientali inevitabili: controprova con perizia (idoneità del ciclo, primer, preparazione fondi, esposizione prevedibile).

8) Facciata scolorita: cosa “deve” fare il condominio (checklist)

Denunciare formalmente i vizi entro i 60 giorni dalla scoperta (o entro l’anno se si ritengono gravi difetti), interrompendo i termini;
Deliberare la perizia e, se necessario, l’azione;
Richiedere l’eliminazione dei vizi (rifacimento) con termine e piano;
Pretendere soluzioni tecnicamente idonee (non semplici “mani di velatura” se inidonee a correggere il difetto);
Attivare garanzie e polizze;
Valutare riduzione del prezzo o risoluzione in caso di gravità/inattuabilità del ripristino;
Salvaguardare la prova (A.T.P.) prima di interventi che possano alterare lo stato dei luoghi.

9) Risposte puntuali ai quesiti

La perdita di uniformità della colorazione della facciata è un vizio dell’opera appaltata?
Sì, integra vizio o difformità quando contrasta con regola d’arte e qualità promesse; può diventare grave difetto se esprime un degrado che incide su funzionalità e durabilità del sistema.

Appalto: i vizi vanno contestati subito?
Devono essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta (regime ordinario) e l’azione si prescrive in 2 anni dalla consegna; per gravi difetti, denuncia entro 1 anno dalla scoperta e azione entro 1 anno dalla denuncia, con responsabilità decennale dalla ultimazione.

Perdita di colore della facciata condominiale: cosa fare?
Attivare perizia, messa in mora e contraddittorio, pretendere il ripristino o, in subordine, riduzione del prezzo/danni; valutare A.T.P. e garanzie/assicurazioni.

Facciata scolorita: cosa deve fare il condominio?
Seguire il percorso operativo sopra indicato, vigilando su termini e forme per non incorrere in decadenze e assicurando una prova tecnica completa.

Conclusione

Lo scolorimento o la non uniformità della facciata, quando non riconducibili a mera usura fisiologica, costituiscono inadempimento dell’appaltatore alla regola d’arte e danno titolo ai rimedi di legge (ripristino, riduzione, risoluzione e danni), nel rispetto dei termini di denuncia/azione. L’azione del condominio deve essere tempestiva, tecnicamente fondata e procedimentalmente corretta, così da assicurare il ripristino effettivo del decoro e la tutela integrale del patrimonio comune.